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「イールドギャップ」から見る不動産投資の動向


「イールドギャップ」とは

「イールドギャップ」とは投資利回りと長期金利との差をあらわす言葉です。
不動産投資分野でのイールドギャップは、投資対象の利回りと金融機関からの借入金利の差を意味しており、以下の式で表されます。

イールドギャップ(%)=表面利回り(%)-借入金利(%)

仮に年間の家賃収入が400万円、物件価格が5,000万円であれば利回りは8%になります。一方この不動産のための金融機関から年利2%の条件で融資を受けた場合、投資利回り8%と借入れ金利2%との差6%がイールドギャップとです。
イールドギャップは計算式を見て分かるとおり、借入金利の影響を受けます。一般的に不動産投資をする際のイールドギャップの目安は2%だといわれています。しかし、人によっては最低5%なければ投資対象に値しないという方もおられます。不動産投資において収益性の判断を行う際には、ひとそれぞれで借入額や金利、借入期間が違います。
仮にイールドギャップが同じでも借入額や借入期間が違うことによるキャッシュフローの差は考慮されていませんので、投資家によって判断基準が異なる点はご留意ください。
イールドギャップ


現在の不動産市況をイールドギャップから見ると

では、現状をイールドギャップの視点で俯瞰してみるとどのようなことが言えるのでしょうか。
日本はデフレ経済がいまだ続き、量的質的緩和が継続しています。
昨年1月以降、日銀は預金口座の金利をマイナスにし、お金の流れを半強制的に良くしようという策に打って出ました。また、10年国債の金利を見ても、その利率は2017年5月現在でわずか0.02%です。
このような状況であるため、先ほど説明した通りに金融機関の長期融資金利も非常に低い状態が続いています。すると、イールドギャップが非常に大きくなりやすい状況である、と言い換えることもできます。
ということは、今は賃貸メインのマンション投資には非常に適した時期であるということがわかります。
同じ物件で同じ家賃収入であるとしても、今物件を購入したほうが、今後金利が上がった後に購入するよりもはるかに大きな利益を上げることができます。
現在多くの銀行で長期ローンの金利の相場は2%前後です。つまり、物件の利益率をさほど上げることができなくても、イールドギャップをプラスに持っていくことができます。
今のうちに物件を購入し、低い金利で固定金利を用いれば、長期にわたってこの低金利の利益を享受することができます。
大方の見解としては、今後徐々に経済は回復していくという声が強いです。 景気が回復すれば金利も徐々に上がってくるので、賃貸収入を目的とした不動産投資を始めるならば今が一番良い時期であると言っても過言ではないでしょう。

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