マンション投資がインフレ対策になる理由

マンション投資がインフレ対策になる理由

超金融緩和策によるデフレ脱却策によりインフレ目標2パーセントが達成されるとすると、現金価値は相対的に低下することになります。インフレが資産に与える影響、インフレ時のリスクヘッジ策としての不動産資産のメリットについて解説します。

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1. インフレが資産に与える影響

 簡単な例で、インフレが資産に与える影響を考えてみましょう。
 Aさんは坪単価100万円の土地を100坪所有しており、評価額が1億円の不動産資産を持っています。
 一方Bさんは1億円の現金を持っています。つまり、円という通貨で1億円の資産を持っています。
 この時点で所有する資産の価値に優劣はありません(流動性、税金、利回り等は無視します)。または土地は貸せば地代が入りますし、現金は銀行に預ければ利子が付きますが、いずれの資産も運用しないとします。

 右表は年3%のインフレ率の場合の30年後の現金価値をシミュレーションしたものです。
 このように仮にインフレが年に3パーセント進んだとすると10年後に1億円の土地は約1億3,500万円の資産価値があることになります。1億円の現金は当たり前ですが1億円の資産価値のままです。インフレ時にお金の価値が下がったととらえるか資産の価値が上がったとらえるかは自由ですが(同じことですから)、インフレ時は現物資産(不動産や金など)の形で資産を所有しておけば資産の目減りを防ぐことができます。
 注意が必要なのは、現物資産の価値が円であらわすと10年で1.35倍になったとしても他のモノの値段も1.35倍になっているので、現物資産の実質的な資産価値は変わりません。目減りしないという意味です。しかし、過去のケースから通常不動産資産のインフレ率の方が生活物価の上がり方を上回るので、トータルのインフレ率が3パーセントでも、資産インフレ率はもっと高いためインフレ時に不動産資産を持つということは、資産の目減りを防ぐだけでなく、攻めの運用の意味もあると言えます。

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2.インフレ時の対策:借金をして現物資産を買う

 資産に関して、インフレ時には通貨(現金)の形で資産を所有するのでは価値が目減りしてしまうため、不動産や金などの現物資産の形で資産を保有するのが正解だということを説明しました。
 実際、物価の上昇率を上回る価格上昇率が見込める商品は、不動産、株式、貴金属などがあります。
 その中でも不動産投資は、時代に合わせた収益を得ることができ、家賃が大幅に下落するリスクは考えにくいと言えます。インフレ時に貨幣価値が低下する預貯金の一部を、不動産投資などで運用をした場合に、投資した不動産を売却することによって、キャピタルゲインを得る可能性もあります。
過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかはわかりませんが、物価の上昇に応じて物件の資産価値や家賃収入が上昇していく傾向があり、「不動産投資」はインフレ対策に有効といえます。
 一方、負債に関しては、借金はインフレ時には目減りしていくことから、借り入れる側が有利になります。
 それらを考慮すれば、インフレ時の資産運用として、最強の組み合わせとして考えられるのが、借り入れを起こして現物資産を買うということになります。インフレで現物の資産価値が上がり、借り入れた借金が実質的に目減りすることから、実際の効果が倍増するのです。
 今後10年、20年の生活をしていく上でインフレに対してより強い体質が求められます。収益が収益を生み出す収益不動産投資は力強いインフレ対策になります。

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